Isännöinti: tietoa

Isännöintipalvelu maksaa keskimäärin noin 250 € – 750 € kuukaudessa, kun kyseessä on pieni tai keskisuuri taloyhtiö (alle 40 asuntoa). Suurikokoisten taloyhtiöiden kuukausiveloitus vaihtelee noin 700 € – 1.800 € välillä.

Isännöinnin hintaan vaikuttavat esimerkiksi:

• taloyhtiön tyyppi: kerrostalo, rivitalo, liikehuoneisto jne.
• huoneistojen lukumäärä
• isännöintipalvelun laajuus
• isännöintitoimiston kiinteä palkkio ja erillisveloitettavat palvelut

Isännöinnin järjestäminen on olennainen osa niin pienten kuin suurtenkin taloyhtiöiden toimintaa. Isännöitsijöiden hinnasto vaihtelee ensinnäkin taloyhtiön tyypin perusteella eli onko kyseessä rivitalo, kerrostalo tai esimerkiksi pelkästään liikehuoneistoja sisältävä rakennus. Toinen kustannuksia muovaava tekijä on yksinkertaisesti asuin- tai liikehuoneistojen lukumäärä. Tyypillisesti huoneistojen lukumäärän kasvaessa myös isännöinnin kokonaiskustannus kasvaa, vaikkakin yhden huoneiston suhteellinen hinta pienenee.

Hintoihin vaikuttaa merkittävästi myös isännöintipalveluiden laajuus ja hinnoittelu. Palvelutarjonta voi sisältää esimerkiksi laajaa hallinnollista ja teknistä isännöintiä, asiakaspalvelua 24/7 –päivystyksenä tai vaikkapa kokonaisvaltaista kirjanpitoa ja palkanmaksua ALV-tilityksineen ja verosuunnitteluineen. Sovitun palvelusisällön myötä hinnat voivat vaihdella paljonkin samantyyppisissä taloyhtiöissä. Huomaathan, että tarkimman hinta-arvion oman taloyhtiösi isännöinnin kustannuksista saat jättämällä tarjouspyynnön Kodinplazaan.

Hallinnollisella isännöinnillä varmistetaan, että taloyhtiön asiat sujuvat sovitulla tavalla. Yleensä taloyhtiön hallitus ohjeistaa sekä antaa määräyksiä isännöitsijälle, jotka isännöitsijä sitten toteuttaa. Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen ja isännöitsijän tulee toimia yhdessä tavalla, joka edistää yhtiön etua.

Tyypillisesti isännöitsijät huolehtivat ainakin taloyhtiön juoksevasta hallinnosta sekä lainmukaisesti järjestetystä kirjanpidosta. Isännöintisopimuksen sisältö voi olla hyvinkin laaja ja kattava riippuen taloyhtiön koosta, tarpeista sekä siitä, mitä ollaan sovittu.

Mitkä ovat tyypilliset isännöinnin tehtävät? Katso havainnollistava tehtäväluettelo alapuolelta:

• kokousten järjestäminen (yhtiö, hallitus, asukas)
  • kokouskutsujen lähettäminen
  • kokoustilojen organisointi
  • kokouspäätösten tiedottaminen
• strategian kehittäminen
  • tehdään yhteistyössä hallituksen kanssa
  • käsittelee esimerkiksi kiinteistön ylläpitoa, omistussuhteita sekä asumista
• valvontatehtävät
  • esimerkiksi järjestyssääntöjen tai yleisen lainsäädännön noudattamisen valvonta
  • huomautusten ja varoitusten anto asukkaille tarvittaessa
  • vuokrasopimuksen irtisanominen tai purkaminen ja siitä ilmoittaminen
• sopimusasiat
  • taloyhtiön sopimusten kilpailuttaminen, valmistelu ja teko hallituksen tai yhtiökokouksen päättämällä tavalla
• taloyhtiön johtaminen
  • hallitus tekee päätöksiä useista eri asioista, isännöitsijä huolehtii toimeenpanosta
• taloushallinto
  • taloyhtiön kirjanpidon järjestäminen
  • vuosittainen tilinpäätös
  • asianmukainen talous- ja verosuunnittelu
  • talousarvioiden laatiminen ja maksukyvystä huolehtiminen
  • laskujen hallinnointi
  • lainojen kilpailutus ja hallinnointi
• kiinteistön toimintakyvyn säilyttäminen
  • kunnossapidon järjestäminen
  • arvon säilyttäminen
  • korjausarviot
  • korjaushankkeiden kilpailutus
• muut paperityöt
  • ilmoitukset viranomaisille ja kaupparekisteriin
  • osakasluetteloiden ylläpito
  • asiakirjojen arkistointi ja säilyttäminen

Isännöintitoimistojen pääasiallinen tehtävä yhdessä taloyhtiön hallituksen kanssa on huolehtia siitä, että taloyhtiössä asiat sujuvat mallikkaasti:

• päätöksenteon onnistuminen
  • onnistuneet hallituksen päätökset perustuvat tarpeelliseen tietoon, asiantuntijoiden sekä isännöitsijöiden vankkaan kokemukseen alalta
  • kokouksissa tehtyjen päätösten vaikutukset ovat merkittäviä ja ne voivat vaikuttaa taloyhtiön toimintaan useiden vuosikymmenten ajan
  • strategiset päätökset ja suunnitelmat toimivat taloyhtiön punaisena lankana koko toiminnan ajan
• talouden hallinta
  • hyvin hoidetulla taloyhtiöllä kirjanpito on ajan tasalla ja laskujen maksu toimii ajallaan
  • lisäksi talous on suunnitelmallista ja ottaa huomioon myös nykyisten lainojen hallinnoinnin ja esimerkiksi tulevaisuudessa tehtävien suurempien korjaushankkeiden rahoituksen kilpailutuksen
• helppo asuminen
  • viihtyisässä taloyhtiössä asukkaat noudattavat yhteisiä järjestyssääntöjä ja toimintaohjeita
    • virheisiin tai häiriöihin puututaan nopeasti esimerkiksi huomautuksella tai varoituksella
  • ilmoitukset viranomaisille tehdään ajallaan ja esimerkiksi osakasluettelot ovat ajantasaiset
• taloyhtiön arvon säilyttäminen
  • jokainen kiinteistö tarvitsee asianmukaista ja säännöllistä kunnossapitoa, jonka toimistot monesti järjestävät
  • taloyhtiön tullessa tiettyyn ikään, täytyy alkaa pohtimaan myös suurempia saneerauksia ja remontteja, niiden aikataulutusta ja toteutusta

Isännöintisopimuksen sisältö kannattaa pyrkiä sopimaan mahdollisimman tarkasti ennen palvelusuhteen alkua. Tyypillisesti sopimuksessa voidaan käydä läpi esimerkiksi seuraavia asioita:

• sopimuksen kohde ja sopijapuolet
  • taloyhtiön tiedot, sopijapuolten yhteystiedot
• palvelut ja sopimusveloitukset
  • kiinteän korvauksen tehtävät
    • kiinteällä korvauksella tarkoitetaan yleensä summaa, jonka isännöintitoimisto laskuttaa kuukausittain
    • kyseiset työt voidaan lisätä erilliselle liitteelle luettelona sopimuksen selkeyttämiseksi
  • erillisveloitettavat tehtävät
    • kyseiset työt eivät sisälly kiinteän korvauksen tehtäviin ja ne veloitetaan erikseen
    • erillisveloitettavia töitä voivat olla esimerkiksi kopiointi, isännöitsijäntodistus, osakekirjamerkintä jne.
    • nämäkin työt voidaan lisätä tarvittaessa omaksi liitteeksi
  • maksuehdot ja sopimuksen voimassaolo
    • sopimuksen voimassaolo voidaan sopia esimerkiksi toistaiseksi voimassa olevaksi tai määräaikaiseksi
  • erimielisyyksien ratkaiseminen
    • hoidetaanko mahdollinen riitatilanne esimerkiksi käräjäoikeudessa vai nopeutettuna välimiesmenettelynä
  • allekirjoitukset

Hyvä isännöitsijä osaa tehdä asumisesta mutkatonta sekä pitää asumisen kulut inhimillisinä ja asukkaat ja osakkaat ajan tasalla taloyhtiön asioista. Osaavan isännöitsijän valinta onkin yksi taloyhtiön tärkeimmistä tehtävistä. Isännöinnin kilpailuttaminen on aina kannattavaa, sillä palvelun sisällössä sekä hinnoittelussa voi olla suuriakin eroja eri toimijoiden välillä. Kilpailuttaminen tarkoittaa, että taloyhtiön roolissa vertailet palveluiden laajuutta ja esimerkiksi kiinteään palkkioon sisältyviä palveluita sekä erillisveloitettavien palveluiden kuluja useiden eri toimistojen välillä.

Toisinaan taloyhtiön näkökulmasta myös isännöitsijän vaihtaminen voi olla järkevää. Vaihto voi tulla eteen pakon sanelemana esimerkiksi edellisen isännöitsijän jäädessä eläkkeelle tai silloin, kun palvelulta halutaan parempaa laatua tai taloyhtiön tarpeet ja tavoitteet muuttuvat olennaisesti. Kodinplazan avulla tavoitat yhdellä tarjouspyynnöllä useita isännöitsijöitä.

Mitä asioita vaihdossa kannattaa ottaa huomioon?

• taloyhtiön ominaisuudet
  • asuinhuoneistojen ja liikehuoneistojen lukumäärä
    • etenkin suuremmat taloyhtiöt vaativat enemmän työtä
    • toimistolla tulee olla tarpeeksi suuret resurssit kyseisen taloyhtiön hoitamiseen
  • kunto ja ikä
    • iän kasvaessa ja kunnon huonontuessa korjaustarve kasvaa
    • toimiston kokemus suuremmista remonteista tai tekninen osaaminen voi olla kultaakin arvokkaampaa
  • lainat
    • toimiston taloushallinnollinen osaaminen korostuu merkittävästi, mikäli taloyhtiöllä on useita erityyppisiä lainoja

Aiheesta muualla:
Asunto-osakeyhtiölaki
Isännöintiliitto
ISA-auktorisointi

Palvelusta isännöinti ei saa kotitalousvähennystä. Ajantasainen sekä mahdollisesti myös muuttunut tieto kannattaa kuitenkin aina tarkistaa verottajan sivuilta.

Lisätietoja:

Kotitalousvähennyksen Ohje 2022 - Vero.fi
https://www.vero.fi/globalassets/henkiloasiakkaat/kotitalousvahennys/ohje-kotitalousv%C3%A4hennys-2022.pdf

Kysytyimpiä kysymyksiä kotitalousvähennyksestä - Vero.fi
https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/verokortti-ja-veroilmoitus/tulot-ja-vahennykset/kotitalousvahennys/taulukko_kysytyimmista_kotitalousvahenn2/